不带头降价!开发商这样表态,对房价的影响是什么?

  据澎湃新闻,河南房企掌门人开稳房价闭门会。会后的结论是:打折弊大于利,不带头降价!

  为此,还给出了不打折降价的理由:

  第一,会使得已购房者的资产缩水,可能导致部分人出现过激的维权行为,不利于社会稳定。第二,房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损。第三,可能会造成一大批房企倒闭,缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来,一旦倒闭,会导致烂尾楼不断增加;资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四,消费者普遍存在买涨不买跌心理,即使降价,房企也难达到预期目标。

  我的看法是,在这4点理由中起码有2点是过于牵强。第一点,房子是一种特殊商品,既然是商品,价格有涨有跌是正常。价格下跌会使得已购房者的资产缩水,难道因为这样房价只能上涨吗?再说,如果价格上涨,也会影响即将购房者、租房者的利益,那么房价应该是要降吧?

  第二点,房企是一家企业,即然是企业肯定是在合法合规前题下追求更高的利润、更大的规模,现在怎么扯到金融业、建筑业、建材业了?

  事实上,开发商降价不意味着楼市大起大跌。中国楼市20年来,打折潮也有过不少,但房价有大起大落了吗?房企打折促销,只是适当让利,不大可能低于成本出售,既然是有底的,就会造成房价大降,这点也牵强。

  第三第四点倒还勉强说得过去,房价降了,开发商收入降低,在高额的成本下可能导致资金链。而房价下降了,大家买涨不买跌,最终达不到以价换量的效果。但这也说不定,如果在人口持续流出,产业大幅外迁的城市会存在这种可能。但是如果在竞争力强、人口持续流入的城市,房子本身就供不应求,降价了当然能提高销量。

不带头降价!开发商这样表态,对房价的影响是什么?

  其实,在市场环境下,房企本身的举措对房价并不会造成多大的影响。

  房价是涨是跌,主要看的不是开发商,而是房子本身的成本。我们买一套100万的房子,其中有70%-80%是土地成本,其实的才是建造成本、开发成本、运营成本,以及开发商的利润。

  那么土地成本就是一堆泥土的成本吗?当然不是,同样是一块地,在一线城市可能是5万每平,但是在小村镇可能是2000元每平。为什么差异那么大,主要是在大城市有更多的就业岗位、更高的薪资、更好的教育、更好的医院以及更多的人生机遇。所以,你买一套房子买的不仅仅是居住权,更多是房子本身附加的资源。

不带头降价!开发商这样表态,对房价的影响是什么?

  什么会影响土地价格?当然是供需!

  同等类似的城市,土地供应越小,房价就越容易上涨。为什么深圳的房价会反超北京?那是因为深圳面积狭小,土地供应有限。北京的面积达到16410.54平方千米,深圳不到2000平方千米,而且很多是不能开发的山区、丘陵。所以解决一线城市高房价问题,增加土地供应是关键,一二线城市目前面临的问题是,人口持续流入,但由于城市边界限制,土地供应跟上不,即人地错配。增加土地供应可以是土地扩容或行政区合并,这是最常见的方式。比如深圳可以向东莞、惠州扩容,增加土地供应。

  除了土地面积,政策也是影响土地供给的关键。按照土地性质,我们的土地分为住宅用地、工业用地、仓储用地、商业服务业用地、旅游业用地等。但其中需求最大的住宅用地供应偏少。

  据泽平宏观数据:2009年-2016年,国内100个大中城市的住宅用地供应面积下降29%,一线城市下降65%。

  我们都说房价涨得快,其实快主要是在住宅方面,而写字楼、厂房、商铺等土地供应较大的房子里价格上涨的空间是比较小的。所以,控制房价上涨关键是增加一二线城市土地供应,特别是住宅用地的供应。

不带头降价!开发商这样表态,对房价的影响是什么?

  影响房价的第二大原因是需求。

  首先是人口,人口增长变慢,年轻人口越多,对住房的需求就越大。最近几十年,中国人口是快速增长的过程,这是楼市上涨的最大支撑。随着国内人口达到14亿,可见的未来内增长的速度将明显放慢。那么在增量有限的情况下,则是看存量,即总人口大致恒定时,哪个地方引进的人口(特别是高端人才)越多,哪个城市就越有潜力,房价也越得到支撑。

  我们知道,最近几年很多城市都在进行“抢人大战”,推出各种优惠政策,就是总人口增长放慢后的必然结果。

  原来总人口在快速上升,在楼市中的体现是房价普涨。但是人口恒定后,则是看城镇率,2019年中国城镇化率突破60%,户籍城镇化率44.38%。中国的城镇化还没有走完,未来城镇率的主要方向是小城市人口向大城市流入,特大城市人口向周边县城外溢,形成都市圈。

  所以未来国内楼市的潜力在大城市、特大城市,以及特大城市周边的小城市。

  人口、城镇化会影响住房需求,而货币也是影响需求的关键。

  过去20年,国内广义货币增速都达到两位数,是GDP的1.5倍或两倍。供应的货币如果实体经济没有利用完就会进入楼市等资产,刺激住房需求。最近几年,广义货币增速降到个位数(疫情期间有所回升)。我认为未来货币增速将明显放慢,但还是会有适度增长。

  在货币放慢的情况下,哪个城市能够吸引人口、能吸引资金进入,哪个城市就越有潜力,房价也更有支撑。

  所以我们说,开发商不降价的表态对楼市不会构成多大影响。楼市是一个市场,价格高低由供需双方决定,开发商只是其中的参与者,而不决定者。在楼市进入存量格局(人口、货币)下,未来开发商的好日子越来越少,竞争越来越激烈,最后强者恒强,弱者越弱,很多实力弱的房企将退出市场或被兼并重组。

本文首发于微信公众号:小白读财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)

Read More