掏空三代人积蓄,被同行骂惨,交易额仅次于阿里,这家公司要去收割美国韭菜了……

掏空三代人积蓄,被同行骂惨,交易额仅次于阿里,这家公司要去收割美国韭菜了……

  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

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  在中国,买房子绝对是一件大事。

  如果是在鹤岗弄一套也就罢了,几万块的总价不至于伤筋动骨,要是想把家安在一线城市就惨了,首付得掏光三代人的积蓄、后面至少还跟着几十年的贷款,大部分普通人家都得脱一层皮。

  就算是钱筹够了也不能安生,看房、选房再到买房,每一个步骤里都有不少学问:位置哪里好?楼层怎么选?户型、配置、贷款、税费、合同,乱七八糟的细节一大堆,还是交给专业的人来做省心。

  在置业大军的推动下,这些年房产中介“野蛮生长”,行业大哥都要去上市了――

  上个月底,贝壳找房向美国证券交易委员会递交了招股书。这可是个大家伙,2019年交易总额2.1万亿元,仅次于马爸爸的阿里。

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  在很多人眼里,这个时候赴美上市并不是一个好时机:美国对中国的态度越来越蛮横,逆全球化、新冷战开始被讨论,疫情没停经济先停了……

  但贝壳老板左晖对此似乎并不以为意:“我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他”。这种场面话听听就好了,贝壳为啥这么急迫?

  自有原因,咱们慢慢说。

  02

  往前推二十年,这种雁过拔毛、躺赚的好事还轮不到他。

  从1998年开始,国家逐步取消了福利分房,房子可以买卖了,有不少心思活络的人精盯上了房屋中介这门生意。

  那个时代的中介真不是一般人能干的,身上多少都带点江湖气。无论是卖房还是租房,坑蒙拐骗的下作手段多了去了,不少人都吃过大亏。

  就拿房屋交易来说吧,那时买卖双方想见面可是个难事,中介为了多赚差价,基本上都会拼命拦在中间,低买、高卖,全凭一张忽悠的嘴。

  就算事情败露也不怕,一辆呼啸驶来的面包车上至少能坐下五六个暴躁老哥,几个人下车一围,这合同你签还是不签?

  租房的门道就更深了,收完房租就消失、中间找理由强行赶人、最后再用霸王条款克扣押金的套路几乎每天都在上演,在很多北漂、沪漂眼中,房租到期后能拿回押金绝对是件值得庆贺的喜事。

  就算是房东,也是被重点“照顾”的收割对象――

  当年北京就有这么一个案子,中介一边与房主争取2个月的免租期、一边从租客那收3个月的房租,算下来就只用给房东1个月的钱。最后再跟房主找茬撕毁合同,两个月的房租就这么赚到手了。

  在那段暗无天日的日子里,黑中介们成了盘踞在房地产市场中的顽疾。就连链家的创始人左晖也被坑过,尽管他也是毕业12年、在北京租了10次房子的老北漂,最后还是栽在了“看房费”上。

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  时至今日,这段历时久远的旧事激起的愤懑已难量化,但至少在后来,“透明交易、签三方约、不吃差价”就成了老北漂左晖写在链家宣传板上的初心。

  03

  2001年11月,全中国链家的第一家门店在“甜水园店”开业,一共就27个人。

  据说在开业之初,左晖专门请来了某行业的老前辈来给新员工们讲课,讲的全是“坑蒙拐骗”的套路――比如带客户看房,如果附近有垃圾站,一定要记得把窗帘拉上,别被客户发现。

  又不想坑人,又不想赚差价,只能靠收中介费过活,链家一年之内上调了两次中介费用,被鼓吹“不收中介费”的同行挤兑的很惨,差点没撑过来。

  最后政策救了链家。

  2006年,《中国房地产经纪执业规则》出台,明令禁止中介吃差价,链家因祸得福,迎来了一段快速扩张期,别人关一家、链家开一家,店面数量很快就超过了300。

  2011年,当时北京最大的房产中介中大恒基又出了事,著名狠人刘益良被以寻衅滋事罪、敲诈勒索罪判刑8年,北京房产中介四分之一的市场份额被瓜分,链家又成了最大的受益者。

  没过几年,房价先是迎来了小阳春,后来去库存和棚改的地产高潮接踵而来。在限购令出台之前,全中国的热钱都在往一线城市跑,中介小哥们游走在身揣巨款的购房者当中,着实度过了一段美好时光。

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  从2014年到2016年的3年,是链家史上最大规模的扩张期,融资拿了150多亿,链家的触角也伸向了全国各地。

  就在2015年前后,链家曾一度空降上千名经纪人到深圳,宣称要在深圳开1000家店,逼得时年66岁、早就退休了的中原地产创始人施永青重新出山。

  为了在南京抢地盘,气势汹汹的过江龙还曾经跟地头蛇打过群架。2014年,50多个链家经纪人跟8位中原地产经纪人起了冲突,一天之内连打了3场,据说起因是两家公司争抢房源……

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  不过大扩张也有问题,收入结构单一、严重依赖佣金,加之不断加码的楼市调控措施,链家有点吃不消了。

  就连左老板自己都说过:“再往下发展的时候,边际效益会越来越低,边际成本会越来越高”。这是实话,门店之间的内耗、日益增长的底薪开销,这些都逐渐成了尾大不掉的负担。

  更麻烦的,还是与融资一起加在头上的“紧箍咒”。早先曾有媒体报道,链家在B轮和B+轮融资中与投资方签订了对赌协议,如果不能在2021年实现上市目标,届时就要回购融资款,并支付利息。

  没办法,转型成了最紧迫的任务,左老板盯上了两个方向。

  其中之一是O2O,早在2014年链家团队就喊出了做“万亿房产O2O平台”的口号。虽然当时还没有一个明确的商业模式,但那个时候的链家就已经在为日后的贝壳寻找域名和注册公司了。

  另一个就是长租公寓品牌自如。当年这也是一个风口,可惜在疯狂的烧钱圈地中被玩成了一个争议项目:先是陷入了甲醛丑闻,又踩进了租金贷的大坑,最近又被曝出用合同同时压榨房东和租客。

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  有的人质疑,这一鱼两吃的套路,跟当年让大家不齿的“黑中介”有啥区别呢?

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  当然,这些都阻挡不了左老板把贝壳做大做强的决心。

  在他本来的预想中,贝壳不光是一个“中介平台”,主业也不止链家和自如这些,他打算把不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。此前,贝壳找房甚至公开宣布进入家装行业。

  这么一来,故事就显得动听了许多,又吸引来一大堆投资。

  腾讯甚至在微信第三方支付的九宫格中给贝壳单独开辟了流量入口,给的支持很到位了。

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  不过这中间的隐忧似乎不少,比如从去年开始冒头的各种“反壳联盟”。

  其中,最具影响力的是由58集团CEO姚劲波牵头,我爱我家(000560,股吧)、中原地产等品牌参与的联盟,此外,还有金华、绍兴、南昌等多地房产中介联合成立的地区性的“反壳联盟”。

  说起来,这也不能怪大家不配合。原本的贝壳可是以“房产版淘宝”自居的,可等运作起来之后,大家发现,它不仅提供平台、制定规则,甚至还以商家身份进场做生意。

  按照中房经联主席胡景晖的说法:“贝壳把盘源优先给自己的亲儿子――链家直营和德佑加盟来成交。如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交,大头儿就要给人家,只能抽8个点的平台费。”

  照这样搞下去,别说购房者和中介了,甚至连开发商都在平台面前成了弱势群体,渠道成了“垄断利器”、一家独大殷鉴不远,于是大家纷纷开始反对。

  更麻烦的是之前被爆出来的“刷量”问题。早在2018年的时候,微博上就爆出过因APP下载量不理想,链家某些地区公司要求员工每人每天完成100个下载量的任务,并计入员工考核。

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  即使是现在,网上还是会偶尔流出类似的注册任务。

  06

  业务这么大,利润怎么样呢?

  这几年,贝壳烧钱确实不少。

  营收的确是在逐年增长:2017年至2019年的净营收分别为255亿元、286亿元和460亿元;但亏损的速度同样不慢,这三年亏损分别为53.76亿元、42.77亿元、218.01亿元。

  尽管投资方和公司都表达了对未来的乐观预期,但这些憧憬可能都建立在一个美好的前提之上――地产市场如火如荼,但未来究竟如何谁也不知道。

  现在的市场极为分化,有的城市调控不断,有的城市房价阴跌不止,新房、二手房的销售都收到不小的影响,看多的人赶不上看空的人,想要像前几年一样高歌猛进,有点难。

  在贝壳递交的招股书中,顺带澄清了一下那个“神秘”的对赌协议。

  按照公司的说法,针对2018年12月28之前的B、C轮的确与投资方签署了对赌赎回协议,不过IPO对赌时间已经从此前约定的2021年更新为2023年12月28日。

  一下子多出来两年的时间,别的公司都在纷纷计划从美股回港股、回A股,那为啥他们非要这么着急的逆向而行呢?

  投资方的退出压力是一个原因,毕竟这么多钱放进去这么多年,是有回报压力的。

  那为啥非去美股呢?其实两年前贝壳就做了VIE的架构,当时外部环境没这么复杂,国内注册制的预期也不像现在这么笃定,拆VIE又需要时间,现在的结果只是原计划的执行,贝壳显然不想再等了。

  这到底是出于战略的需要还是财务的压力,不得而知,反正趁着门开着,先过去“收割”一把绝不是什么坏事,反正这个业务怎么着也不会被川建国拉到实体名单里修理,实在不行,还有诸多退路可选,富贵险中求,大概就是这个意思吧。

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  撰文| 关雎

  头图| Ritomm

  排版| Seagull

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